不動産売却の基礎知識

不動産にかかる税金について

個人の不動産にかかる税金としては、次のようなものがあります。
・購入する際は不動産取得税
・持っている際は都市計画税・固定資産税
・売却する際は所得税・住民税
・相続する際は相続税
・売買する際は印紙税・登録免許税
不動産取得税、都市計画税・固定資産税などは、不動産の特有のものであり、相続税も相続の特有のものです。しかし、売却する際の所得税・住民税のみが普通の税金であり、特別なものではありません。特別な不動産売却税というようなものはなく、売却する際の税金は、基本的に毎年納めている所得税・住民税の一部になります。

所得税・住民税を計算する方法

相続不動産を売却する際も、普通の不動産を売却する際と同じように所得税・住民税がかかります。所得税・住民税を払うので、所得をまず確定します。所得は確定申告によって確定しますが、給与などをトータルした所得の全てを確定する前に、課税譲渡所得を売却によって計算する必要があります。
課税譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引きしたものです。なお、取得費というのは、売却する建物や土地の購入価額、不動産取得税、購入する際の仲介手数料などをトータルしたものになります。また、建物の場合は減価償却した後の価格になります。しかし、不動産を相続する際は、取得したのが古い時期であるため売買契約書などが無くなっており、取得費がはっきりしない場合が多くあります。このような場合の概算取得費は、譲渡価格の5%とします。

居住用財産であれば相続でも3,000万円の特別控除が適用される

相続でも、被相続人の自宅を売却する際は、特例によって課税譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。この際の課税譲渡所得は、譲渡価額から譲渡費用、取得費、特別控除の3,000万円を差し引いて計算します。なお、相続した自宅を売却して、特別控除の3,000万円が適用になるためには、次のような条件などを満足する必要があります。
・昭和56年5月31日より前に建てられたマンション以外の家屋である
・譲渡する際に地震に対する安全性に関係するルールに適合している
また、建物の場合は更地にして売却する時も適用できます。

所得税は持っている期間で違う

不動産を売却する場合は、所得税は持っている期間によって違います。相続財産の取得時期は、被相続人の取得時期になるため、一般的に、相続財産を持っている期間は10年をオーバーしている場合が多くあります。また、持っている期間が10年をオーバーする居住用財産を譲渡した時の税率は、次のようになります。
・特別控除の3,000万円を控除した後の譲渡所得の中で6,000万円以下については所得税率が10%、住民税率が4%
・特別控除の3,000万円を控除した後の譲渡所得の中で6,000万円超については所得税率が15%、住民税率が5%
これ以外に、所得税額の2.1%が復興特別所得税として別にかかります。

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